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RERA का फैसला: बिल्डर राधाकृष्ण बिल्डटेक लौटाएगा शिकायतकर्ता को उसकी पूरी जमा राशि

जयपुर। राजस्थान रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) ने 'कोरल स्टूडियो-II' समूह आवास परियोजना से संबंधित एक महत्वपूर्ण शिकायत पर सुनवाई करते हुए बिल्डर राधाकृष्ण बिल्डटेक प्राइवेट लिमिटेड को शिकायतकर्ता तोषेंद्र सिंह को उनके द्वारा जमा की गई पूरी राशि ₹6,77,000/- बिना किसी कटौती के वापस करने का निर्देश दिया है। यह फैसला रेरा की अध्यक्ष वीनू गुप्ता ने सुनाया है। शिकायतकर्ता तोषेंद्र सिंह ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 31 के तहत यह शिकायत दर्ज कराई थी। शिकायतकर्ता ने 'कोरल स्टूडियो-II' परियोजना के टावर ए में यूनिट नंबर 104 बुक की थी। इस यूनिट का कुल बिक्री मूल्य ₹15,80,000/- था। शिकायतकर्ता ने बिक्री मूल्य के लिए ₹6,77,000/- का भुगतान किया था, जिसमें से ₹1,58,000/- स्वयं द्वारा और ₹5,19,000/- बैंक ऋण के माध्यम से थे। 16 मई, 2017 को एक बिक्री समझौता (Agreement to Sale) निष्पादित किया गया था। हालांकि, इस समझौते में कब्ज़े की अपेक्षित तिथि का उल्लेख नहीं था। इसलिए, शिकायतकर्ता, प्रतिवादी और बैंक के बीच हुए त्रिपक्षीय समझौते में 19 मई, 2017 को कब्ज़े की तारीख मानी गई।
शिकायतकर्ता ने तर्क दिया कि प्रतिवादी त्रिपक्षीय समझौते में उल्लिखित अपेक्षित कब्ज़े की तारीख के अनुसार यूनिट का कब्ज़ा देने में विफल रहा। इसके अतिरिक्त, उन्होंने बताया कि परियोजना अभी तक पूरी नहीं हुई है और रेरा वेब पोर्टल के अनुसार यह परियोजना 'लैप्स' श्रेणी में आती है। इसलिए, शिकायतकर्ता ने देरी के ब्याज सहित ₹6,77,000/- की वापसी का अनुरोध किया।
प्रतिवादी के वकील ने अपने जवाब में शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई राशि पर विवाद किया। उनके अनुसार, बिक्री मूल्य के लिए केवल ₹5,19,000/- (बैंक ऋण के माध्यम से) प्राप्त हुए थे। प्रतिवादी ने शिकायतकर्ता द्वारा बताए गए ₹1,58,000/- के अग्रिम बुकिंग राशि का खंडन किया। प्रतिवादी ने यह भी दावा किया कि शिकायतकर्ता भुगतान योजना के अनुसार बकाया राशि का भुगतान करने के लिए बार-बार नोटिस और फोन कॉल के बावजूद समय पर भुगतान करने में विफल रहा। इसलिए, प्रतिवादी ने 8 नवंबर, 2022 को शिकायतकर्ता को एक मांग नोटिस भेजा था, जिसमें भुगतान न करने पर यूनिट रद्द करने की सूचना दी गई थी।
प्रतिवादी के वकील ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने उस नोटिस का कोई जवाब नहीं दिया, और तदनुसार, 28 अप्रैल, 2023 के रद्दीकरण पत्र के माध्यम से प्रतिवादी ने शिकायतकर्ता की यूनिट को रद्द कर दिया। प्रतिवादी ने शिकायतकर्ता को प्रशासनिक और आकस्मिक शुल्कों में कटौती के बाद जमा राशि वापस लेने के लिए कहा था। हालांकि, प्रतिवादी के वकील ने यह भी कहा कि रद्दीकरण पत्र पर शिकायतकर्ता से आज तक कोई जवाब नहीं मिला है।
प्राधिकरण ने दोनों पक्षों के वकीलों को सुनने और रिकॉर्ड का अवलोकन करने के बाद यह माना कि प्रतिवादी त्रिपक्षीय समझौते में निर्धारित कब्ज़े की तारीख के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्ज़ा सौंपने में विफल रहा है। यह भी नोट किया गया कि प्रतिवादी ने परियोजना के लिए आवश्यक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया है, जिससे वैधानिक और संविदात्मक दायित्वों का पालन न होना स्पष्ट होता है।
प्राधिकरण ने प्रतिवादी के ₹1,58,000/- के अग्रिम बुकिंग के भुगतान पर विवाद को निराधार मानते हुए खारिज कर दिया। 16 मई, 2017 के बिक्री समझौते में स्पष्ट रूप से दर्ज है कि यह बुकिंग राशि शिकायतकर्ता द्वारा पहले ही भुगतान कर दी गई थी । प्रतिवादी का यह तर्क कि यूनिट रद्द हो चुकी है, तब तक मान्य नहीं है जब तक प्राधिकरण को यूनिट के रद्दीकरण के बारे में कोई संचार नहीं किया गया हो। हालांकि, यह रिकॉर्ड पर है कि यह संचार शिकायतकर्ता को 8 नवंबर, 2022 के पत्र के माध्यम से किया गया था।
इसलिए, प्राधिकरण ने निष्कर्ष निकाला कि शिकायतकर्ता पूरी जमा राशि वापस पाने का हकदार है। इन निर्देशों के साथ, प्राधिकरण ने प्रतिवादी को शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गई ₹6,77,000/- की पूरी राशि बिना किसी कटौती के वापस करने का निर्देश दिया है । इस शिकायत का निपटारा इन्हीं निर्देशों के साथ किया गया है।

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