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RERA का फैसलाः वाटिका को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी के खिलाफ शिकायत खारिज, अभिनंदन एन्क्लेव को राहत

जयपुर। राजस्थान रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) ने वाटिका को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी के खिलाफ "अभिनंदन एन्क्लेव" परियोजना के संबंध में दायर शिकायत को खारिज कर दिया है। यह शिकायत परियोजना के कथित तौर पर अनधिकृत विकास और RERA के तहत पंजीकरण न कराने के संबंध में थी। RERA अध्यक्ष वीनू गुप्ता की अध्यक्षता वाली पीठ ने 23 जून, 2025 को इस मामले में अपना आदेश सुनाया। शिकायतकर्ता ने आरोप लगाया था कि वाटिका को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी जयपुर विकास प्राधिकरण (JDA) के नियमों का उल्लंघन करते हुए "अभिनंदन एन्क्लेव" नामक एक अप्रमाणित कॉलोनी/परियोजना विकसित कर रही है। इसके अलावा, यह भी आरोप लगाया गया था कि यह परियोजना रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 ("अधिनियम") के तहत RERA के साथ पंजीकृत नहीं है, जैसा कि अनिवार्य है।
शिकायत के समर्थन में, शिकायतकर्ता ने 23.08.1996 की एक आवंटन पत्र की प्रति, एक भुगतान रसीद, और मैसर्स चाणक्य एसोसिएट्स द्वारा कथित रूप से जारी किया गया एक पैम्फलेट संलग्न किया था। इन आरोपों के आधार पर, 22.11.2021 को वाटिका को-ऑपरेटिव सोसाइटी (प्रतिवादी संख्या 1) को अधिनियम की धारा 59 के साथ धारा 3, 9, और 10 के तहत एक कारण बताओ नोटिस जारी किया गया था। इसमें प्रतिवादी को "अभिनंदन एन्क्लेव" परियोजना के गैर-पंजीकरण के संबंध में स्पष्टीकरण देने और अधिनियम के प्रावधानों के उल्लंघन के लिए जुर्माना क्यों नहीं लगाया जाना चाहिए, यह बताने के लिए कहा गया था।
मैसर्स चाणक्य एसोसिएट्स (प्रतिवादी संख्या 2) को भी 22.11.2021 को अधिनियम की धारा 60 के साथ धारा 9 के तहत एक अलग कारण बताओ नोटिस जारी किया गया था। उन पर प्रमोटर की ओर से कार्य करने और विज्ञापनों के माध्यम से उक्त परियोजना में भूखंडों की बुकिंग और बिक्री की सुविधा प्रदान करने का आरोप था, जिससे उन पर रियल एस्टेट एजेंटों पर लागू नियामक प्रावधान आकर्षित होते थे।
अपने जवाब में, प्रतिवादी संख्या 2 ने तर्क दिया कि वे मैसर्स चाणक्य एसोसिएट्स के नाम से काम करते हैं, मुख्य रूप से वित्तीय सेवाओं में शामिल एक सूक्ष्म, लघु और मध्यम उद्यम (MSME) के रूप में, विशेष रूप से विभिन्न वित्तीय संस्थानों के लिए एक प्रत्यक्ष बिक्री एजेंट (DSA) के रूप में। उन्होंने जोर देकर कहा कि वे भूखंडों या फ्लैटों की बिक्री या खरीद की सुविधा में शामिल नहीं हैं और इसलिए अधिनियम के तहत रियल एस्टेट एजेंट के दायरे में नहीं आते हैं। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि पैम्फलेट केवल वित्तीय सेवाओं और ऋणों की उपलब्धता का विज्ञापन करता था, और इसका उद्देश्य परियोजना में इकाइयों की बिक्री या खरीद को बढ़ावा देना नहीं था।
प्रतिवादी संख्या 1 ने प्रस्तुत किया कि वाटिका गृह निर्माण सहकारी समिति लिमिटेड, जयपुर के निर्माण से संबंधित फाइल को उप रजिस्ट्रार, सहकारी समितियों (शहर), जयपुर के कार्यालय में लाया गया है। समिति वर्तमान में परिसमापन के अधीन है, और पूर्व अधिकारियों ने परिसमापक को कोई रिकॉर्ड प्रदान नहीं किया है। रिकॉर्ड की अनुपलब्धता का कारण राजस्थान सहकारी सोसायटी अधिनियम, 2001 की धारा 104 के तहत लंबित एक अपील को बताया गया।
अथॉरिटी ने सभी पक्षों को सुनने और रिकॉर्ड पर मौजूद सामग्री का अवलोकन करने के बाद पाया कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत दस्तावेज, विशेष रूप से 23.08.1996 का आवंटन पत्र, यह दर्शाता है कि प्रश्न में आवंटन RERA अधिनियम के शुरू होने से काफी पहले और UDH विभाग के 23.04.2025 के पत्र में निर्दिष्ट 17.06.1999 की कट-ऑफ तिथि से पहले हुआ था। उक्त संचार के अनुसार, ऐसी परियोजनाएं जिनमें आवंटन या विकास 17.06.1999 से पहले हुआ था, अधिनियम के तहत पंजीकरण के लिए उत्तरदायी नहीं हैं।
इसके अलावा, रिकॉर्ड में ऐसा कोई सबूत नहीं है जिससे यह प्रदर्शित हो सके कि प्रतिवादियों द्वारा अधिनियम के लागू होने के बाद, यानी 01.05.2017 के बाद कोई नया आवंटन, विज्ञापन या बिक्री की गई है। ऐसे सबूत के अभाव में, अधिनियम के तहत पंजीकरण की वैधानिक आवश्यकता आकर्षित नहीं होती है। उपरोक्त अवलोकनों के आलोक में और यह स्थापित करने वाले निर्णायक सबूत के अभाव में कि प्रतिवादी अधिनियम के तहत पंजीकरण की आवश्यकता वाले रियल एस्टेट गतिविधि में शामिल थे, प्रतिवादी संख्या 1 और प्रतिवादी संख्या 2 को जारी किए गए कारण बताओ नोटिस खारिज कर दिए गए हैं।

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